今年以来，海陵区人大常委会专题调研组，通过深入现场实地察看、查阅相关资料、召开多个层次调研座谈会、组织问卷调查等形式，对我区住宅物业管理情况进行了专题调研。

一、基本情况

海陵区现有住宅小区（含组团）共275个，约有17万户居民住户。全区有物业服务企业53家，引入市场化物业管理的小区146个，街道自我管理的小区129个。近年来，全区上下重视住宅物业管理工作，住宅物业管理质量和服务水平有所提升。

1．加强物业管理组织领导。成立海陵区物业管理工作领导小组，先后出台了《关于以党建引领全面提升社区物业管理服务水平的实施方案》《海陵区物业管理十项规范》《海陵区2023年深化全国文明城市创建居民小区提质行动工作方案》等制度文件。区政府给予相关政策、资金保障，由区物业管理中心对各镇街、社区进行考核，促进相关责任落实。

2．落实“党建+物业”管理模式。构建由社区党组织牵头，职能部门监督指导、物业服务企业与居民委员会、业主委员会（以下简称业委会）共同参与、业主和第三方机构全面评价的“党建+物业”管理格局。加强社区党组织对业主大会召开、业委会成立和履职、物业服务企业经营活动的监督指导。我区现有封闭式小区162个，建有业委会132个，组建率81%；后街背巷组团小区113个，建有业委会71个，组建率63%。

3．推进住宅小区建设管理。实施老旧小区升级改造工程，先后投入7.8亿元对82个老旧小区进行改造，完善小区基础设施、改善小区环境。开展住宅物业项目“双随机”检查，下发通报，明确整改时效，提升物业管理水平。建立维修资金管理系统和数字物管报修系统，为物业共用部位、公用设施设备维修提供资金保障。指导物业服务企业发挥自身优势，积极参与社区治理等工作。成功落地全市首例“信托制”物业服务模式，打造省、市示范宜居品牌12个。

二、存在问题

1．法律法规宣传普及力度广度深度还不够。对《泰州市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）等物业管理的法律法规宣传普及不到位，知晓率不高。不少业主、物业服务企业人员、业委会成员，甚至部分物业管理部门、单位人员对《条例》具体内容知之甚少，相关规定没有全面执行到位。全社会的物业管理法治意识还不强，政府物业管理部门、镇街管理人员、物业服务企业人员、业委会成员和业主依法行政、依法经营、依法维权的意识都较弱。

2．物业管理部门单位主体履职不到位。有的部门、单位对自身职责不清，对物业管理不良行为缺乏有效监管，工作不及时、不到位。部分物业管理部门、镇街和社区的人员、经费不到位，对业委会及物业服务企业的指导、监管力量薄弱，工作缺乏专业性、连续性和稳定性。“三位一体”（社区党组织、物业服务企业、业委会）联席会议制度未执行到位，物业管理攻坚提升不够深入，老旧小区整治工作精细程度不足，群众对物业管理的投诉仍然相对较多。

3．业主委员会组织作用发挥不充分。虽然全区大部分小区建有业委会，但不少小区缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者，不能正确履行职责和有效维护业主利益。部分业主缺乏主人翁意识，不愿参加业主大会，业主大会召开难，业委会决策难、运转难、换届难。有的小区业委会与所在镇街、社区之间的关系定位和沟通协调不顺畅。多数业主大会未明确业委会成员报酬，导致有能力的不愿干，部分想干的又存有私心。业委会宣传引导不够，部分业主有偿享受物业服务意识不强，欠缴、拒缴物业费，物业亏损、服务下降。

4．物业服务企业服务能力不强质量不高。我区物业服务企业总体上规模小、效益差、竞争力弱，大多还处于初级服务模式。部分物业服务企业运营不规范，产权不清，资金使用、财务审计透明度不高，小区各项收费公示不及时、不全面；部分小区存在滥用维修基金、公共收益的管理使用不规范等行为；物业企业与业主的双向选择机制尚未全面形成，物业管理费收缴难、价格调整难，导致物业服务企业压缩服务成本、降低服务质量来保证利润；有的小区因停车位少、公共设施老化、历史遗留问题等矛盾，物业管理服务难以正常有效开展。

三、几点建议

1．加大宣传力度，进一步营造物业管理法治氛围。一是提高思想认识。政府及物业管理部门、单位要提高认识，增强责任感和使命感，自觉履行好职责，规范物业服务管理秩序、服务标准，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益。二是加强宣传引导。进一步提高相关法律法规的学习宣传，普及物业管理相关知识。加大物业管理工作的正面宣传和引导，让业主了解物业管理工作的内容，树立正确的“物业服务消费观”，提高物业管理的商品意识，有效避免收费难的问题。三是强化法治意识。加强行业党建工作，推进党建引领“红色物业”建设，营造社会关注、参与物业管理的良好氛围。强化政府和部门、镇街的责任意识、物业服务企业的契约意识、业主的权利意识和购买服务优质优价的市场意识，运用法治方式推动住宅物业管理高质量发展。

2．压实各方责任，进一步推动住宅物业管理工作。一是明晰工作职责。政府要进一步厘清各部门、单位的职责分工及管理边界。物业主管部门要加强日常服务中的指导和监督，相关部门及各镇街、社区要主动介入物业管理事务，高位推动住宅物业管理服务工作。物业服务企业应切实担负起小区物业服务管理各项职责，加强与镇街、社区的联系，主动提供优质服务，争取关心支持。二是健全工作机制。进一步规范物业服务合同、项目负责人备案制度，规范前期物业招投标和承接查验，完善新旧物业管理交接机制。健全与物业服务标准等级相适应的收费机制和价格调整机制。完善物业企业行业的准入和退出制度，通过物业招投标管理、加大违规处罚等手段，培育和完善物业服务市场。三是抓好系统治理。把物业管理纳入社区治理体系，充分发挥综合执法联动机制作用，协调推进住建、城管、公安、环保、消防等综合执法力量进小区，做到“管理职能进小区”，实现“单一治理”向“综合治理”转变。利用大数据信息管理软件，实现部门与镇街信息共享，提高执法组织化程度。

3．加强指导监督，进一步发挥业主委员会的作用。一是严把准入关。抓好业委会的选举工作，把热心公益事业、具有一定管理能力、广大业主信得过的业主选进业委会，提高业委会主任人选的准入门槛，鼓励中共党员积极加入业委会，提升业委会成员的整体水平，用机制强化履职意愿。二是发挥好作用。全面深化“党建+物业”管理模式，理顺社区居委会与小区业委会的关系，对已建立业委会的加强指导监督，促进规范运作；对现阶段业委会组织不健全、作用难发挥的小区，应成立物业管理委员会，代行业委会职责。扎实做好业委会与物管委员会的组建、换届和日常管理工作，搭建起街道、社区、物业服务企业、业主委员会（物业管委会）共同管理框架。三是提升综合素质。加强相关业务培训和引导，提升业委会成员协调、处理物业服务的能力。加大宣传引导，让业主明白物业服务企业与业主之间是物业服务合同关系，曝光业主恶意欠缴物业费的行为，引导广大业主积极缴纳物业费。广泛开展小区文化建设，培养业主对小区的归宿感和集体荣誉感，促进广大业主在依法维权的同时履行好法定义务。

4．坚持问题导向，进一步解决物业管理突出问题。一是有效解决急难问题。要坚持整体化思维，避免头痛医头、脚痛医脚，从源头防范和减少矛盾纠纷。定期召开各级物业管理协调会议，切实破解小区停车难、经营网点扰民、占用消防通道、违章建设、工程历史遗留问题等难题。加强对物业服务企业公共收益性资金、专项维修资金使用的监督管理，保障业主知情权、监督权。二是着力提升物业服务水平。实行物业服务评价管理，完善正、负面清单和信用评价体系，常态化开展住宅物业项目“双随机”和“四不两直”检查。强化行业自律，严肃查处财务收支不透明、巧立名目乱收费等侵占和损害业主利益行为。规范物业服务行为，提高物业从业人员的服务品质，提升企业服务效能。三是创新物业管理手段。积极探索物业管理与社会化服务有机结合的新路径，鼓励推进“互联网+”智慧物业的深度融合和产业延伸，拓宽物业服务企业增收渠道。探索推广智慧住宅小区建设，开展智能家居、智能停车、智能公共设施管理等智能化物业服务，实现小区管理和服务的智能化和信息化，提升群众的获得感、安全感和幸福感。